【要注意】買ってはいけない中古住宅の特徴とは？一級建築士が教えるNG物件チェックポイント
中古住宅の購入は、新築に比べてコストを抑えられる一方で、見えないリスクが潜んでいる可能性も。
築年数や見た目のきれいさだけで判断してしまうと、後悔するケースも少なくありません。
この記事では、一級建築士の視点から「買ってはいけないNG中古物件の特徴」をわかりやすく解説します。
【1】耐震基準を満たしていない住宅は要注意！
総務省の調査（2023年）によると、日本全国の空き家数は約900万戸。
その中には、旧耐震基準（1981年5月以前）や木造住宅の再基準前（2000年５月以前）の建物も多く含まれます。
旧耐震住宅のリスク：
- 熊本地震では旧基準の建物が多数全壊
- 耐震補強が必要な場合、補助金の活用可能
中古住宅を選ぶ際は、現行の耐震基準を満たしているかを必ずチェック。
基準を満たしていない場合は、耐震診断＋補強工事を検討しましょう。
【2】地盤の状態にも注目！部分的な軟弱地盤は危険
中古住宅で意外と見落としがちなのが「地盤の強度」。
特に、敷地の一部が軟弱な場合、将来的に地盤沈下や傾きのリスクが高まります。
地盤のチェック方法：
- 購入前に地盤調査報告書の確認
- 専門家によるアドバイスで見極めが可能
軟弱地盤が存在すると、改良工事に数十万〜百万円単位の費用がかかることもあるため、購入前に確認することが重要です。
【3】瑕疵保険に加入できない住宅は避けた方が無難
「既存住宅瑕疵保険」は、中古住宅購入の際に雨漏りや構造の欠陥に対して最大1,000万円まで補償される安心の保険です。
保険加入の条件：
- 事前の検査に合格した物件のみ対象
- 加入できない場合は欠陥のリスクが高い可能性
加えて、以下の物件も避けた方がよいとされています：
- 築20年超（木造）・築25年超（RC造）で改修未実施の物件
- 設計図・建築確認資料が残っていない物件
- 目視でわかるような基礎のひび割れ・屋根のずれ・傾きがある住宅
✅安全な中古住宅を選ぶためのチェックリスト
- 耐震基準：現行基準（1981年・木造は2000年以降）を満たしているか
- 地盤状態：地盤調査の有無、報告書の確認
- 保険：既存住宅瑕疵保険への加入が可能か
- 書類：設計図・確認通知書などの資料があるか
- インスペクション（住宅診断）：専門家のチェックを受けているか
まとめ｜中古住宅は「価格」よりも「安心」を優先すべき！
立地や価格が魅力でも、見えない構造や地盤に不安がある物件は、将来のコストや安全面で大きなリスクになります。
「買ってはいけない物件」の特徴をしっかり押さえ、専門家の意見も取り入れながら慎重に選ぶことが、失敗しない中古住宅購入のカギです。
